На момент завершения первого полугодия 2022 г. совокупный объем качественного складского предложения в регионах России приблизился к отметке в 11 млн кв.м. За анализируемый период завершенное строительство насчитывает 228 тыс.кв.м., что в двукратном размере уступает значениям аналогичного показателя за первое полугодие 2022 г. Снижение объемов ввода обусловлено тем, что ввиду турбулентной ситуации на рынке ряд собственников скорректировали сроки строительства заявленных проектов. Помимо этого, некоторые клиенты вступили в повторный диалог с девелоперами касательно условий реализации объектов built-to-suit, сделки по которым были закрыты в течение 2021 г., что оказало непосредственное влияние на показатель ввода.

Спрос

   В первом полугодии 2022 г. наблюдалось сокращение спроса на региональном рынке складской недвижимости — совокупный объем сделок составил 271 тыс.кв.м., что, в свою очередь, на 35% ниже результата за первое полугодие 2021 г., а также двукратно уступает значению первого полугодия 2020 г.

   В отличие от 2021 г., когда ключевыми драйверами спроса выступили игроки рынка e-commerce (66%), в пером полугодии 2022 г. первое место по объему спроса заняли компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле — их доля составила 69%. В свою очередь, онлайн-ритейлеры сместились на третье место и в совокупном объеме спроса опустились до отметки в 6%. Это свидетельствует о том, что компании электронной коммерции временно приостановили планы по развитию в регионах России, в то время, как продуктовый ритейл, напротив, наращивает темпы региональной экспансии.

   Если в 2021 г. доля сделок купли-продажи в совокупном объеме составляла всего 5%, то в первом полугодии 2022 г. данный показатель приблизился к своим среднерыночным значениям 2019-2020 гг. и достиг отметки в 37%.

Вакантность и ставки аренды

   На региональном рынке складов в первом полугодии 2022 г. наблюдается незначительное увеличение доли вакантных площадей — на 0,1 п.п. до 2.7%. Регионами с наибольшей долей свободных площадей на конец первого полугодия 2022 г. стали Владивосток, Самара и Челябинск, где вакантность составила 9.1%, 8.5% и 8.1% соответственно.

   Запрашиваемые ставки аренды на складском региональном рынке все еще находятся на высоком уровне. Средневзвешенная ставка аренды на качественные складские площади по итогам первого полугодия 2022 г. составила 4 670 руб./кв. м/год. Несмотря на снижение показателей спроса, собственники пока не готовы идти на уступки и корректировать ставки аренды. Однако на фоне стагнации рынка и возникновения скрытой вакансии вполне вероятно, что динамика ставок аренды изменится, и уже во втором полугодии 2022 г. мы будем наблюдать снижение показателей.

   Наибольшие ставки аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 г. были зафиксированы в таких городах, как Владивосток (5 250 руб./кв. м/год), Воронеж (5 200 руб./кв. м/год), а также Ростов-на-Дону (5 020 руб./кв. м/год). Стоит отметить, что на региональном рынке объем доступного свободного предложения в существующих складах остается на сравнительно невысоком уровне, в результате чего ставки аренды могут отражать запрашиваемые условия по единичным предложениям в каждом из регионов, нежели среднюю ставку с учетом заполненных объектов.

Тенденции и прогнозы

Увеличение предложения в субаренду