Заказать звонок

ФИО *
Это поле обязательно для заполнения
Телефон *
Это поле обязательно для заполнения
Введите символы, изображённые на картинке: *
Введён неправильный защитный код.
Необходимо ваше согласие на обработку персональных данных

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербург и Северо-Запад. Итоги 2013 года.

Предложение

В 2013 году суммарный объем ввода спекулятивных складов составил 95 200 кв. м. Общий объем спекулятивного предложения (объем сданных и сдаваемых в аренду площадей) на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга к концу года составил 1 169 100 кв. м. Существенная часть ввода нового предложения пришлась на IV квартал – рынок увеличился на 76 800 кв. м. Таким образом, объем рынка складских помещений в Санкт-Петербурге с учетом складов под собственные нужды составляет около 2 млн кв. м.

В 2014 году ожидается открытие пяти складских проектов суммарной площадью около 250 000 кв. м, которые будут реализованы как действующими игроками складского рынка, так и новыми. Так, компания «Адамант», ранее специализировавшаяся на девелопменте торговых центров и бизнес-центров в Санкт-Петербурге, анонсировала строительство первой очереди крупного складского проекта «Армада Парк» на юге города. Общая площадь складского комплекса составит 75 тыс. кв. м.

Спрос

За 2013 г. в Санкт-Петербурге было сдано в аренду и продано более 210 000 кв. м складских площадей. Это рекордный показатель объема сделок за последние несколько лет. Для сравнения, в 2012 году общий объем сделок составил около 112 000 кв. м. Большинство сделок по аренде складских площадей (более 70% от всего объема) в прошедшем году заключалось в строящихся объектах, поскольку в существующих складских комплексах количество свободных площадей остается крайне ограниченным. Основными арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании – на их долю в 2013 году пришлось около 53% всех арендованных площадей. Производственные компании в 2013 году существенно увеличили свое присутствие на рынке, увеличив свою долю в объеме сделок с 3% до 27%. Доля логистических операторов составила около 19%. В течение прошедшего года спросом пользовались как крупные складские блоки, так и небольшая нарезка. В общем числе доля сделок площадью менее 5000 кв. м составила 45%. Такие сделки закрывались преимущественно в объектах класса В или в комплексах класса А в случае выезда существующего арендатора.

Более крупные помещения (от 10 000 кв. м) арендовались на этапе строительства складского комплекса, так как текущий объем свободных площадей не мог удовлетворить растущий спрос. По итогам года доля вакантных площадей составила 3,2%, или 37 800 кв. м. Увеличение объема свободных площадей в конце года обусловлено выходом на рынок новых объектов в IV квартале 2013 года. Для сравнения, в III квартале 2013 года объем свободных площадей достиг исторического минимума – 0 кв. м в существующих складах.

Ставки аренды

Дисбаланс спроса и предложения на складском рынке привел к росту ставок аренды в середине 2013 года. Последние сделки в складах класса А, готовящихся к вводу в эксплуатацию, заключаются по ставкам аренды $125−130/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи). Локальные девелоперы предпочитают использовать методику расчета аренды по принципу «всё включено», при этом ставки рассчитываются преимущественно в рублях. Иностранные и федеральные игроки рынка продолжают работать со ставками, номинированными в долларах или евро по схеме triple net. Договоры аренды в строящихся комплексах заключаются с учетом среднерыночной индексации, которая составляет около 3,5−5% для ставок, выраженных в долларах США или евро и 7−10% для ставок, выраженных в рублях.

Тенденции и прогнозы

В 2014 г. мы ожидаем сохранения активности на складском рынке как с точки зрения спроса, так и с точки зрения предложения. С учетом того, что новые объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, серьезного увеличения доли свободных площадей не ожидается. Возможно временное повышение этого показателя в момент выхода нового проекта на рынок. Конкуренция между новыми складскими проектами приведет к сохранению текущего уровня арендных ставок. Актуальность проектов built-to-suit будет расти как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов, ориентированных на реализацию проектов под конкретного арендатора/заказчика складского или индустриального комплекса.

Возврат к списку